Construir sem projeto aprovado na prefeitura é uma das situações mais delicadas que um proprietário pode enfrentar — especialmente em Navegantes, onde a fiscalização municipal está mais ativa do que nunca, e onde a maresia e o crescimento urbano exigem que todas as edificações estejam em conformidade com padrões técnicos rigorosos. Muitos imóveis no litoral norte de SC foram construídos na época em que a burocracia era mais flexível, ou por particulares que "avançaram" com a obra antes de obterem as licenças. Hoje, com a atualização do Código de Obras (LC 416/2023) e a instituição da Lei Complementar nº 452/2024 — que instituiu o mecanismo de regularização de obras irregulares —, a pergunta que surge com urgência é: como sair dessa situação sem perder o imóvel, sem pagar multas descomunais e, acima de tudo, sem colocar a segurança estrutural em risco?
Este guia desmonta, passo a passo, o caminho legal e técnico para regularizar uma construção feita sem projeto aprovado em Navegantes. Abordamos os requisitos do Código de Obras (LC 416/2023), a janela de regularização da LC 452/2024, a necessidade de ART no CREA-SC, os riscos de não regularizar e o papel essencial do engenheiro nesse processo.
Construir sem projeto é como viajar sem mapa: você vai a algum lugar, mas não sabe se chegará no destino certo. A regularização é o ato de solicitar o mapa — e corrigir o caminho antes que o imóvel vire uma multa.
Fundamentos Legais: O que diz a lei sobre construção sem projeto?
No Brasil, toda obra — independentemente do porte — deve seguir um processo legal que envolve: licença de obra na prefeitura, projeto executivo elaborado por profissional habilitado, aprovação do projeto pela prefeitura antes do início das obras, acompanhamento técnico e alvará de habitabilidade ou termo de reforma ao final.
O Código de Obras de Navegantes (LC 416/2023)
- 🔴 LC nº 416/2023 — Institui o Código de Obras do Município de Navegantes (06/06/2023)
- 🔴 LC nº 454/2024 — Altera dispositivos do Código de Obras e Código Urbanístico (13/08/2024)
- 🔴 LC nº 452/2024 — Institui o mecanismo de regularização de obras irregulares (01/07/2024)
- ⚠️ Lei Municipal nº 9.102/1993 — Define infrações e penalidades por obra irregular
Art. 1º da LC 416/2023 — "É vedada a construção, ampliação, alteração ou demolição de edifícios e outras obras sem licença prévia e sem projeto aprovado pela Autarquia Municipal de Planejamento Territorial."
A LC 452/2024: A porta aberta para regularização
A Lei Complementar nº 452, de 01 de julho de 2024 revolucionou a forma como Navegantes trata obras irregulares. Em vez de apenas multar e condenar, a cidade criou um mecanismo de regularização progressiva, que permite que proprietários de obras não licenciadas ou mal projetadas entrem em conformidade mediante documentação técnica, estudos complementares e pagamento de multas.
- 🔴 Projeto executivo — elaborado por engenheiro ou arquiteto com ART (Art. 5º, LC 452/2024)
- 🔴 Vistoria técnica de regularização — realizada por profissional habilitado (Art. 6º, LC 452/2024)
- 🔴 Autuação de irregularidades — relação detalhada de não conformidades (Art. 7º, LC 452/2024)
- ⚠️ Plano de adequação — correções técnicas e prazos definidos (Art. 8º, LC 452/2024)
- ✅ Prazo de regularização — 180 dias a partir da autuação (Art. 9º, LC 452/2024)
Penalidades por construção sem projeto
- 🔴 Obra sem licença — 1 UFM a 10 UFMs (até R$ 50.000), autuação e suspensão da obra
- 🔴 Construção após recurso negado — 10 a 20 UFMs, demolição judicial
- 🔴 Falta de ART — 5 a 15 UFMs, nulidade do alvará
- ⚠️ Projeto não aprovado — 3 a 5 UFMs, paralisação obrigatória
- ℹ️ Demora na regularização — 1 UFM por mês de atraso, aumento acumulado
Onde UFM (Unidade Fundamental de Multa) é o valor da multa básica definido anualmente pela prefeitura. Em 2026, 1 UFM ≈ R$ 5.000.
Quando é possível regularizar uma construção sem projeto?
Nem toda construção irregular pode ser regularizada. A LC 452/2024 estabelece requisitos objetivos que devem ser cumpridos para que a regularização seja viável:
- 🔴 Idade da obra — menos de 5 anos (ou até 10 anos com justificativa)
- 🔴 Estrutura segura — sem riscos de colapso ou instabilidade
- 🔴 Conformidade urbana — dentro dos parâmetros do zoneamento
- 🟡 Documentação do imóvel — escritura ou título em nome do proprietário
- 🟡 Ausência de infrações penais — nenhuma obra em área de APP ou patrimônio histórico
- ✅ Compromisso com adequação — pagamento de multas e execução de correções
Edificações em áreas de risco (encostas, rios, orla) ou que envadem a estrutura de vizinhos não são elegíveis para regularização — a única saída é a demolição.
Passo a passo: Como regularizar uma construção sem projeto
Etapa 1 — Avaliação técnica prévia com engenheiro
Antes de qualquer coisa, é essencial fazer uma avaliação técnica completa com um engenheiro civil habilitado no CREA-SC. Isso não é um luxo — é a base de tudo.
- ✅ Estrutura — rachaduras, assentamentos, corrosão de armaduras, flecha em lajes
- ✅ Instalações — elétrica (NBR 5410), hidráulica (NBR 9077), saneamento
- ✅ Fachada e revestimentos — fixação, impermeabilização, exposição à maresia
- ✅ Segurança — ausência de risco de colapso, evacuação, proteção contra incêndios
- ✅ Conformidade urbana — dentro dos recuos, altura, permeabilidade, fachada ativa
Etapa 2 — Levantamento de irregularidades e autuação
Com o apoio do engenheiro, você deve solicitar um levantamento de irregularidades junto à Secretaria de Urbanismo e Meio Ambiente (SUMA) ou à Autarquia de Planejamento Territorial (APLAT). O processo geralmente envolve: requerimento de regularização, autuação administrativa, prazo de resposta de 10 dias úteis e emissão de auto de infração com valor da multa.
- ✅ Cópia da escritura ou título de propriedade
- ✅ CPF e RG do proprietário
- ✅ Comprovante de pagamento de taxas municipais (IPTU, taxa de lixo)
- ✅ Fotografias da edificação (externas e internas)
- ✅ Declaração de engenheiro comprobatizando que não há risco imediato à estrutura
Etapa 3 — Elaboração do projeto de regularização
Com o autuação em mãos, o engenheiro deve elaborar um projeto de regularização que inclui projeto executivo de adequação, termo de compromisso e ART no CREA-SC.
- 🔴 Estrutura — análise e reforço de elementos críticos (NBR 6118)
- 🔴 Fundações — avaliação de capacidade de suporte do solo (NBR 6484)
- ⚠️ Fachada e revestimentos — projeto de impermeabilização e proteção contra maresia (NBR 15575)
- ⚠️ Instalações — redes elétricas, hidráulicas e de esgoto (NBR 5410, NBR 9077)
- ✅ Normas de acessibilidade — rampas, escadas, passagens (NBR 9050)
Etapa 4 — Aprovação do projeto e obtenção do alvará provisório
- 🔴 Análise técnica — engenheiro municipal (projeto executivo + ART)
- 🔴 Análise urbanística — arquiteto municipal (conformidade do zoneamento)
- 🔴 Aprovação do pleno — vereadores (decisão final da câmara)
- ⚠️ Alvará provisório — SUMA/APLAT (permissão para obras de adequação)
- ⚠️ Licença de obra — SUMA/APLAT (autoriza início das correções)
- ✅ Início das obras — acompanhamento técnico (vistoria de início)
Etapa 5 — Execução das obras de adequação
As obras de adequação devem ser executadas sob a supervisão do engenheiro responsável, com vistoria de início, vistoria de andamento (a cada fase crítica) e vistoria de término. Em Navegantes, a fiscalização de obras irregulares é feita pela Subsecretaria de Fiscalização de Obras (SFO), que realiza vistorias in loco e pode multar até 5 UFMs por infração não corrigida.
Etapa 6 — Vistoria de término e alvará definitivo
Ao final das obras de adequação, o engenheiro emite: termo de reforma/apreciação final, ART de vistoria final e alvará de habitabilidade. A partir desse momento, a construção passa a ter status legal pleno, podendo ser vendida, financiada ou passado para herdeiros sem risco de autuação.
Custos da regularização: Quanto sai do bolso?
- 🔴 Construção total sem licença (casa/vila) — R$ 40.000 a R$ 140.000
- 🔴 Ampliação sem aprovação (20-40 m²) — R$ 25.000 a R$ 70.000
- 🔴 Reforma estrutural clandestina — R$ 27.000 a R$ 83.000
- ⚠️ Desobediência parcial (sem ART) — R$ 12.000 a R$ 35.000
- ⚠️ Edificação sem alvará de habitabilidade — R$ 7.000 a R$ 23.000
O que está incluído: inspeção técnica completa, planta baixa e memorial descritivo atualizados, projeto executivo de adequação com cálculos estruturais, ART registrada no CREA-SC, licenças e alvarás municipais, acompanhamento técnico durante as obras, vistoria de término e emissão de habite-se.
Muitos proprietários conseguem reduzir multas em até 40% mediante acordo de colaboração efetiva — apresentar o projeto de regularização em até 30 dias após a autuação, em vez de esperar o prazo máximo de 180 dias.
Riscos de não regularizar: O que acontece se você espera?
1. Perda do imóvel
- 🔴 Ausência de alvará — a prefeitura pode determinar a demolição judicial
- 🔴 Construção em área de risco — o imóvel é sinalizado como impróprio para habitação
- 🔴 Inadimplência municipal — o IPTU é bloqueado e o imóvel é penhorado
- 🟡 Venda de imóvel irregular — o comprador pode anular a compra e pleitear indenização por dano moral
Art. 14, Lei 9.102/1993 — "A obra construída após indeferimento rejeitado ou após ordem de paralisação será considerada clandestina, devendo o responsável responder por crimes urbanísticos e pedir demolição."
2. Riscos à segurança e saúde
- 🔴 Flecha excessiva em lajes — risco de colapso
- 🔴 Corrosão de armaduras — acelerada pela maresia no litoral
- 🔴 Instalações elétricas irregulares — risco de incêndio
- 🟡 Falta de acessibilidade — discriminação de pessoas com deficiência
- 🟡 Ausência de proteção contra incêndios — risco para moradores e vizinhos
3. Consequências financeiras
- 🔴 Multas acumuladas — R$ 500 a R$ 2.500 por mês de atraso
- 🔴 Juros e correção — 10% ao ano sobre o valor das multas
- 🔴 Impossibilidade de financiamento — bancos negam financiamento para imóveis irregares
- 🟡 Desvalorização do imóvel — em média, 20% a 40% abaixo do valor de mercado
- 🟡 Impossibilidade de venda — compradores sérios desistem ao identificar irregularidade
Regularizar um imóvel não é gastar dinheiro — é parar de perder dinheiro. Uma casa irregular em Navegantes pode custar 30% a menos do que uma regularizada, e o tempo de venda é triplicado.
O papel do engenheiro na regularização
- ✅ Vistoria inicial — identifica riscos e não-conformidades
- ✅ Elaboração do projeto de adequação — com cálculos estruturais e instalações
- ✅ Acompanhamento de obras — supervisão técnica durante a execução
- ✅ Emissão de ART — garantia de responsabilidade técnica
- ✅ Vistoria de término — certificação de que a obra foi adequada
- ✅ Negociação com a prefeitura — tratativas para redução de multas e prazos
No litoral, onde a maresia ataca tudo em 5 anos, um engenheiro que entende de corrosão, fachadas e estruturas de concreto não é opcional — é a diferença entre uma regularização que dura 50 anos e uma que dura 5.
Como escolher o engenheiro certo para regularizar sua construção
- 🔴 CREA-SC ativo — garante que o profissional está em dia com o conselho
- 🔴 Experiência em obras irregulares — conhece os pulos do processo municipal
- 🔴 Especialização em patologia de construções — identifica riscos que outros não enxergam
- 🔴 Atuação no litoral — sabe lidar com maresia, solo arenoso e normas de orla
- 🟡 Histórico de regularizações aprovadas — referências reais de sucesso
Checklist: 12 passos para regularizar sua construção
- 1. Contratar engenheiro com ART e experiência em obras irregulares
- 2. Realizar vistoria completa da estrutura, instalações e fachada
- 3. Verificar zoneamento do imóvel (Anexo V do Código Urbanístico)
- 4. Elaborar inventário de irregularidades
- 5. Requerer autuação ou regularização junto à prefeitura
- 6. Receber e analisar o auto de infração
- 7. Elaborar projeto executivo de adequação com ART
- 8. Submeter projeto à prefeitura para aprovação
- 9. Obter alvará de obra e iniciar adequações
- 10. Acompanhar obras com vistorias de início e andamento
- 11. Realizar vistoria de término e emissão de Termo de Reforma
- 12. Obter alvará definitivo e atualizar registro do imóvel
Dicas práticas para quem está em situação de risco
- 🔴 Não interrompa a obra por conta própria — isso pode agravar a multa. Deixe a prefeitura determinar a paralisação formal.
- 🔴 Não pague a multa em dinheiro vivo — exija recibo oficial e comprovante de pagamento.
- 🔴 Não firme nada sem mostrar ao engenheiro — termos de compromisso e acordos precisam de revisão técnica.
Em Navegantes, a Subsecretaria de Fiscalização de Obras (SFO) é a responsável por identificar e autuar construções irregulares. Caso sua obra tenha sido flagrada, o processo administrativo segue este fluxo: autuação, notificação ao proprietário, prazo para recurso ou defesa, e, se não resolvido, aplicação de multas e possível embargo da obra.
Conclusão
Regularizar uma construção feita sem projeto aprovado em Navegantes não é impossível — mas exige planejamento, profissionalismo e respeito à lei. A combinação do Código de Obras (LC 416/2023) e da Lei Complementar nº 452/2024 oferece uma janela real de saída para proprietários que agiram sem autorização, desde que entrem em conformidade com os parâmetros técnicos e urbanísticos. Os princípios que unem todos os passos bem-sucedidos: não espere a multa chegar, contrate um engenheiro com experiência no litoral, respeite os prazos da prefeitura, não ignore a estrutura e documente tudo.
No litoral de Santa Catarina, o mar sempre vence a lentidão. Se a sua construção irregular não está em dia com a prefeitura, não espere o mar — e a maré — chegar para resolver. A regularização é o caminho, e o engenheiro é o guia.
Se o seu imóvel em Navegantes, Balneário Camboriú, Itajaí ou Penha foi construído sem projeto aprovado, a equipe da Regê Engenharia está pronta para orientar e executar todo o processo de regularização — da vistoria inicial ao alvará definitivo, com ART registrada no CREA-SC e conhecimento profundo do Código de Obras e da LC 452/2024.
Fale com a nossa equipe técnica e descubra como regularizar sua construção sem perder o imóvel — com o olhar de quem entende do litoral.
